Úrokové sadzby hypoték v Českej republike sa do konca minulého roka zvýšili na takmer šesť percent. Hypotéky sú tak v Českej republike najdrahšie od roku 2004. Miera ponuky však už prekročila hranicu šiestich percent. Vyplýva to z najnovších údajov Hypomonitoru Českej bankovej asociácie a Fincentra Hypoindexu. Úrokové sadzby úverov na bývanie by však v tomto roku nemali ďalej rásť. Zatiaľ však nie je známe, ako bude Česká národná banka reagovať na pretrvávajúcu vysokú infláciu.
Obsah recenzie
Úrokové sadzby hypoték v tomto roku
Hypotekárne úvery sú najdrahšie za posledných takmer 20 rokov. Priemerná úroková sadzba skutočne poskytnutých hypoték dosiahla v decembri minulého roka 5,98 %. Priemerná úroková sadzba hypotekárnych úverov sa zvýšila o niekoľko desatín percentuálneho bodu na 6,34 %, kde sa nachádzala aj začiatkom januára.
„Zdá sa, že sadzby hypoték dosahujú svoj vrchol. Klienti však nie sú ochotní platiť také vysoké splátky. Svedčí o tom aj veľký rozptyl medzi ponukovými sadzbami a sadzbami skutočne poskytnutých hypoték v posledných mesiacoch, keď sa prejavuje individuálna cenová politika bánk. Vzhľadom na výhľad základných sadzieb ČNB možno výraznejší pokles hypotekárnych sadzieb očakávať až v druhej polovici tohto roka,“ uviedla pre CBA Hypomonitor Michaela Bubeníková, riaditeľka odboru hypotekárneho financovania Banky Creditas.
Jiří Sýkora, analytik spoločnosti Fincentrum & Swiss Life Select, je tiež presvedčený, že úrokové sadzby hypoték sa v tomto roku výrazne nezmenia. „Očakávame, že sadzby hypoték budú stagnovať, len s miernymi výkyvmi súvisiacimi s konkurenčným bojom bánk a s vyhlasovaním a ukončovaním rôznych akciových ponúk. A ak sa naplní prognóza predstaviteľov ČNB, tak k určitému zníženiu úrokových sadzieb by mohlo dôjsť až koncom roka 2023. A vzhľadom na to, že hypotekárny trh cez zimu práve nekvitne, je možné predpokladať, že banky toto zníženie premietnu do sadzieb hypoték až na jar 2024,“ odhadol.
Na vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov má zásadný vplyv menová politika Českej národnej banky. Centrálna banka totiž stanovuje základné úrokové sadzby, od ktorých sa odvíja cena peňazí na finančnom trhu vrátane úrokových sadzieb bankových produktov. Sporenie aj úvery vrátane úverov na bývanie.
Z vyjadrení členov Bankovej rady ČNB vyplýva, že základnú úrokovú sadzbu už zvyšovať nebudú. To platí v prípade, že nenastanú okolnosti, ktoré by si vyžiadali ďalšie zvýšenie sadzieb. Patria k nim najmä pretrvávajúce inflačné tlaky vyplývajúce z prehriateho trhu práce a silného rastu nominálnych miezd alebo pretrvávanie nákladových šokov v podobe vysokých cien najmä energií a energetických komodít. Existuje tiež určité riziko, že inflačné očakávania sa zmiernia smerom nahor, čo by znamenalo, že inflácia zostane na zvýšenej úrovni dlhšie obdobie, než mnohí ekonómovia doteraz predpokladali.
Výrazný a trvalý pokles úrokových sadzieb hypoték možno preto očakávať až vtedy, keď centrálna banka pristúpi k zníženiu svojich základných sadzieb. Toho sa však možno nedočkáme v tomto roku a možno ani v budúcom.
Jedna z nových členiek bankovej rady ČNB Karina Kubelková v poslednom rozhovore pre Hospodářské noviny uviedla, že „plánom je udržať sadzby v reštriktívnom pásme“. Podľa nej sa to javí ako lepšia stratégia než ďalšie zvyšovanie sadzieb a ich následné relatívne rýchle zníženie. A zdá sa, že to je väčšinový názor súčasnej rady ČNB.
Nech je to akokoľvek, dá sa predpokladať, že časy extrémne lacných hypoték sú preč. Ak sa pozrieme na vývoj úrokových sadzieb v posledných rokoch, zdá sa, že sme mali obdobie neprirodzene nízkych úrokových sadzieb. Opäť v kontexte celkového nastavenia menovej politiky, keď po finančnej a následnej hospodárskej kríze v rokoch 2008 a 2009 centrálne banky výrazne znížili svoje sadzby, aby pomohli postihnutým ekonomikám. Viaceré centrálne banky (napríklad Európska centrálna banka, Švajčiarska národná banka atď.) dokonca pristúpili k zavedeniu záporných úrokových sadzieb. Tým dosiahli situáciu, keď úrokové sadzby hypotekárnych úverov často nepresiahli ani mieru inflácie, takže dlžníci v skutočnosti dostali od veriteľov bonus v podobe zápornej reálnej úrokovej sadzby.
Prečítajte si tiež: Recenzie BitMarkets
Úrokové sadzby hypoték a ich vývoj v posledných rokoch
Vôbec najnižšie úrokové sadzby na hypotékach boli dosiahnuté v decembri 2016, keď priemerná sadzba na novo poskytnutých hypotekárnych úveroch klesla na 1,8 %. V období od novembra 2020 do apríla 2021 boli sadzby hypoték stále pod dvoma percentami. Potom začali rásť, pretože inflácia začala zrýchľovať a Česká národná banka reagovala zvýšením základných úrokových sadzieb.
V tejto súvislosti treba spomenúť aj postupné sprísňovanie podmienok na získanie hypotekárnych úverov, opäť zo strany Českej národnej banky. Ide o zavedenie (a opätovné zavedenie) záväzných ukazovateľov DTI, DSTI a LTV. Aby mal žiadateľ vôbec šancu získať hypotekárny úver, nesmie pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu (DTI – debt to income) presiahnuť 8,5 (9,5 u žiadateľov mladších ako 36 rokov). Zároveň pomer mesačných splátok všetkých úverov k čistému mesačnému príjmu žiadateľa (DSTI – debt service to income) nesmie presiahnuť 45 % (50 % u žiadateľov mladších ako 36 rokov). A napokon, pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti (LTV) nesmie presiahnuť 80 % (90 % pre žiadateľov mladších ako 36 rokov).
Čo znamená „americká hypotéka“?
Určitou alternativou ke klasické hypotéce, jak ji známe z evropských poměrů, je hypotéka americká. Má své výhody i nevýhody v porovnání s hypotékou „evropského“ typu. Americká hypotéka je úvěr, který je sice jištěný nemovitostí, není ale vázaný účelově. Zjednodušeně řečeno, dlužník může půjčené peníze použít de facto na cokoli.
Další výhodou je nižší úročení než u běžných spotřebitelských úvěrů. Půjčit si tedy peníze například na pořízení automobilu, avšak proti zástavě nemovitosti, vyjde laciněji, než kdybyste nákup vozu financovali standardním úvěrem.
K nevýhodám americké hypotéky patří nižší LTV. Jestliže si hypoteční úvěr berete nikoli na účel, za kterým se hypoteční úvěry poskytují (tedy na pořízení bydlení), banka vám při stejné hodnotě zastavené nemovitosti půjčí méně než u klasické hypotéky. Typickým maximem je 70 procent odhadní ceny nemovitosti, kterou za americkou hypotéku ručíte. Další nevýhodou je naopak vyšší úroková sazba než u klasického hypotečního úvěru.
Přestože jsou v současné době hypoteční úvěry poměrně drahé, na trhu panuje velká konkurence. Hypoteční úvěry dnes poskytuje prakticky každá banka. V českém prostředí tedy neexistuje ostrá hranice mezi univerzálními a čistě hypotečními bankovními domy. Byť najdeme i takové, jejichž doménou je právě poskytování hypoték.
Úrokové sazby hypoték – Reprezentativí příklad:
Priemerná výška hypotekárneho úveru dosiahla v decembri minulého roka 2,9 milióna Kč. Pri súčasnej úrokovej sadzbe 5,98 % sa mesačná splátka pohybuje od 17 349 Kč do 24 437 Kč v závislosti od dĺžky splatnosti hypotéky. V nasledujúcej tabuľke je uvedené, aké mesačné splátky možno očakávať pri priemernej výške hypotéky, rôznych úrokových sadzbách a obdobiach splácania.
| Priemerná výška novej hypotéky v Kč: | 2 899 031 | ||||||
| Priemerná úroková sadzba v %: | 2,0 | 3,0 | 4,0 | 5,00 | 5,98 | 7,0 | |
| Mesačná splátka: | |||||||
| 15 | 18 656 | 20 020 | 21 444 | 22 925 | 24 437 | 26 057 | |
| 20 | 14 666 | 16 078 | 17 568 | 19 132 | 20 741 | 22 476 | |
| 25 | 12 288 | 13 748 | 15 302 | 16 947 | 18 648 | 20 490 | |
| 30 | 10 715 | 12 222 | 13 840 | 15 563 | 17 349 | 19 287 |
Porovnanie ponúk hypoték od vybraných bánk. Výška hypotéky 2 900 000 Kč, splatnosť 20 rokov, LTV = 80 %
| Banka | Celkem zaplatím | Výsledná sazba | Měsíční splátka |
| Unicredit Bank | 5 182 320 | 6.39 % | 21 593 |
| Česká spořitelna | 5 328 720 | 6.74 % | 22 203 |
| Komerční banka | 5 287 920 | 6.74 % | 22 033 |
| Raiffeisenbank | 5 349 840 | 6.79 % | 22 291 |
| Hypoteční banka | 5 386 320 | 6.89 % | 22 443 |
| Moneta Money Bank | 5 477 280 | 7.09 % | 22 822 |
| Mbank | 6 157 680 | 8.64 % | 25 657 |
Priemerné úrokové sadzby hypotekárnych úverov (nové obchody)
Článok je k dispozícii aj v českom jazyku – Úrokové sazby u hypoték budou letos stagnovat, odhadují experti