List z banky príde v pokojnej chvíli. Nová sadzba, nový termín, podpis na konci. Pohodlné, a práve o to ide.
Tento rok sa končí fixácia hypoték za približne 470 miliárd korún, ktorých priemerná sadzba je okolo 3,2 %, uvádza Swiss Life Hypoindex s odvolaním sa na analýzu ČNB. Priemerná ponuka bánk pre nové hypotéky pritom v októbri vyskočila na 5,79 %. Je to siedmy rast v rade a od marcového minima 4,89 % je to takmer o bod viac.
Dopad na úver tri milióny a 25 rokov splatnosti: Pri prechode z 3,2 % na 5,84 %, čo je ponuka na päť rokov do 80 % LTV, vzrastie splátka z približne 14 540 na 19 040 Kč. Ide o vlastný výpočet.
Obsah článku – Čaká vás tento rok refixácia hypotéky?:
Nové pravidlá: prečo sa vyjednáva horšie
Od septembra 2024 smie banka za predčasné splatenie počas fixácie účtovať 0,25 % z predčasne splatenej čiastky za každý začatý rok zostávajúci do konca fixácie, najviac však 1 %, vysvetľuje portál Hypox. Vzorec: poplatok = čiastka × 0,25 % × počet zostávajúcich rokov, strop 1 %. Pri sume 3,5 milióna a odchode o tri roky skôr to predstavuje 26 250 Kč.
Pred koncom fixácie zostáva odchod zadarmo. Platí to v troch mesiacoch pred jej koncom a takisto pri mimoriadnej splátke až do 25 % istiny ročne, píše Hypox. Paradox je iný: kto podpíše novú fixáciu, ocitne sa pod novým režimom a prípadný neskorší odchod ku konkurencii ho bude niečo stáť.
Čitajte viac: XTB Recenzia brokera
Kotva: prvá ponuka nie je posledná
Ekonómovia tomu hovoria kotviaci efekt. Prvé číslo, ktoré uvidíte, sa stáva meradlom všetkého ďalšieho. Podľa experta Vladimíra Weissa z Penize.cz sa rozdiel medzi prvou ponukou banky a vyjednanou sadzbou pohybuje najčastejšie medzi 0,2 a 0,5 p. b. Že by banka posielala horšiu sadzbu zámerne, nikto nedokázal. Počíta však s tým, že sa vám nebude chcieť vyjednávať.
Obrana je jednoduchá. Poradňa Finzi odporúča začať 3 až 6 mesiacov pred koncom fixácie a mať v ruke písomnú ponuku konkurencie. To je najsilnejší argument.
Mohlo by sa vám páčiť: Štátne dlhopisy sú späť v hre: čo ponúknu investorom v roku 2026?
Zľava za poistenie: čo vám v skutočnosti prinesie
Banky podľa poradcov z Realfree ponúkajú za životné poistenie k hypotéke zľavu 0,1 až 0,3 p. b. Lenže zľava nie je zadarmo.
Príklad s úverom 4 milióny, splatnosťou 25 rokov a sadzbami 5,84 % oproti 5,64 %: splátka klesne o 483 Kč mesačne a po piatich rokoch zostáva o 10 600 Kč menší dlh. Celkový prínos predstavuje približne 39 600 Kč, teda zhruba 660 Kč mesačne. Ide o vlastný výpočet.
Ak je poistenie drahšie než porovnateľné krytie o 1 000 Kč mesačne, prídete za päť rokov o 20 400 Kč. Pri rozdiele 1 500 Kč je to už 50 400 Kč. Ide o modelové scenáre. Kto by si poistenie dojednal tak či tak, vychádza lepšie.
Dĺžka fixácie: kam smerujú sadzby
Sadzby rastú aj bez zásahu centrálnej banky. ČNB drží repo sadzbu na 3,75 %, no 5-ročný IRS stál k 14. septembru 4,90 % a 12M PRIBOR 4,17 %. Posledný prieskum ČNB z 23. septembra ukazuje, že analytici očakávajú o rok mierny pokles 5-ročného IRS na 4,36 %. V marci však ten istý odhad predstavoval 3,94 %. Štyria z osemnástich dokonca v septembri očakávali zvýšenie repa.
Krátka fixácia láka. Jednoročná stojí priemerne 5,42 %, päťročná 5,84 % a desaťročná 6,35 %. Jednoročné riešenie sa však vyplatí len vtedy, ak štvorročná sadzba o rok neprekročí približne 5,95 %. Vlastný výpočet vychádza z päťročnej ponuky 5,84 % a ukazuje, že priestor na chybu je veľmi malý.
Najskôr si spočítajte, koľko vás stojí odchod. Potom si zožeňte dve konkurenčné ponuky a vyjednávajte s vedomím, že podpis môže počkať. Aktuálny vývoj úrokových sadzieb sledujte v osobných financiách rovnako starostlivo ako samotnú splátku.
Čítajte tiež: InvestingFox recenzia
Zdroje:
- Swiss Life Hypoindex, říjen 2026, https://www.hypoindex.cz/clanky/swiss-life-hypoindex-sazby-hypotek-v-rijnu-prudce-stouply-blizi-se-sesti-procentum/
- ČNB: Inflační očekávání finančního trhu 9/2026, https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-trhy/.galleries/inflacni_ocekavani_ft/inflacni_ocekavani_ft_2026/C_inflocek_09_2026.pdf
- Penize.cz: Co a jak se dá s bankou usmlouvat, https://www.penize.cz/hypoteky/490589-co-a-jak-se-da-s-bankou-usmlouvat-refixace-hypoteky-ocima-expertu
- Hypox: Předčasné splacení hypotéky a mimořádné splátky, https://hypox.cz/blog/novinky/predcasne-splaceni-hypoteky
- Finzi: Když banka nabídne jiné podmínky, https://www.finzi.cz/hypoteky/clanky/kdyz-banka-nabidne-jine-podminky-co-delat/
- Realfree: Hypotéka 2026, https://realfree.cz/blog/hypoteka-kveten-2026
Zdroj obrázku: Generované AI (Adobe Stock)
