Kúpiť investičný byt na prenájom? Opýtajte sa desiatich Čechov alebo Slovákov, kam uložiť úspory, a aspoň sedem vám povie to isté – byt na prenájom. Tehla predsa nezhorí, neskrachuje a nájomník každý mesiac pošle peniaze. Realitné inzeráty navyše radi počítajú výnos 5, 6, niekedy aj 8 percent ročne a maklér pri tom spokojne prikyvuje. Lenže tieto čísla takmer vždy počítajú len s hrubým nájmom, bez jedinej koruny nákladov. Keď sa do prepočtu pustíte poctivo, obrázok vyzerá úplne inak.
Obsah článku – Kúpiť investičný byt na prenájom?
Koľko reálne zostane z nájmu v Prahe
Vezmime konkrétny, celkom typický prípad. Byt v Prahe za 6 miliónov korún, hrubý výnos z prenájmu sa podľa dát realitného portálu Nemovitomat.cz pohybuje v hlavnom meste okolo 3,5 percenta ročne. To znamená ročný nájom 210-tisíc korún, teda 17 500 korún mesačne.
Teraz prichádzajú tri kruté položky, ktoré v inzeráte nikdy nenájdete. Fond opráv pri bežnom pražskom byte (50 korún na meter štvorcový, 55 metrov) zhltne zhruba 33-tisíc korún ročne. Poistenie domácnosti a zodpovednosti si vypýta ďalšiu tisícku až dve. Daň z nehnuteľnosti pridá ďalších pár stoviek korún. A k tomu realisticky počítajte s jedným mesiacom v roku, kedy byt stojí prázdny medzi nájomníkmi – bežný priemer aj podľa realitných analýz – čo ukrojí ďalších 17 500 korún z ročného príjmu.
Po odpočítaní týchto nákladov zostane zisk okolo 157-tisíc korún. A potom príde štát so svojimi 15 percentami dane z príjmu, čo odoberie ďalších zhruba 23-tisíc. Čistý zisk? Niečo vyše 133-tisíc korún ročne. Z investície 6 miliónov korún to robí čistý výnos 2,2 percenta ročne. Nezávislá analýza servera Moneyspot.cz dochádza k prakticky rovnakému číslu, 2 až 4 percentá čistého výnosu v Prahe, a kalkulačka portálu Roiplot.com pri konkrétnom pražskom byte dokonca ukazuje, že pri financovaní hypotékou je cash flow investora v mínuse. Realitný maklér vám však pokojne ukáže číslo 3,5 percenta a povie, že je to výnos.
Mohlo by sa Vám páčiť: Investície do nehnuteľností vs. fondy REIT
Praha je paradoxne najhoršia voľba
Kto čaká, že Brno alebo Bratislava dopadnú o moc lepšie, bude sklamaný len mierne. V Brne sa podľa servera Spekuluj.cz pohybuje takzvaná kapitalizačná miera (cap rate) medzi 3,5 a 4,2 percenta hrubého, teda po odpočítaní nákladov podobne nízko ako v Prahe. Bratislava je na tom o niečo lepšie, priemerný hrubý výnos tam dosahuje podľa Global Property Guide 3,85 percenta, v okrajových štvrtiach aj vyše 4 percent. Analýza európskej maklérskej spoločnosti ProfitLevel dokonca spočítala, za koľko rokov sa investícia do bytu na prenájom vráti len z nájmu: v Bratislave to je 26 rokov, v Prahe celých 35,5 roka, čo je najdlhší čas zo všetkých krajín Vyšehradskej štvorky.
Zdroj fotky: Canva.com
Mohlo by sa Vám páčiť: Ako vybrať výnosný apartmánový hotel na investíciu
Čo robí skutočný rozdiel: akumulačné ETF
Teraz postavme vedľa seba druhú možnosť. Akumulačné ETF kopírujúce globálny index, napríklad S&P 500 alebo MSCI World, historicky zarába v priemere okolo 10 percent nominálne ročne, zhruba 7 percent po očistení o infláciu. Žiadny fond opráv, žiadne telefonáty nájomníka pre upchaté umývadlo, žiadny mesiac prázdneho bytu. A tým hlavným rozdielom je český daňový zákon: po troch rokoch držania je zisk z predaja takéhoto fondu úplne oslobodený od dane, dokonca bez akéhokoľvek finančného stropu. Zatiaľ čo z nájmu bytu štát berie 15 percent každý jeden rok, z dlhodobo držaného ETF nevezme nič.
Byt má, samozrejme, jednu vec, ktorú burzový fond nemá, a to potenciálny rast ceny samotnej nehnuteľnosti, ktorý v posledných rokoch v Česku dosahoval 5 až 7 percent ročne a spolu s nájmom vytvára z celkovej investície slušné číslo. Lenže to platí iba vtedy, ak ceny bytov budú naďalej rásť rovnakým tempom ako predtým, čo nie je nikde zaručené ani napísané, a navyše tento rast je iba na papieri, kým byt skutočne nepredáte – so všetkými nákladmi na realitnú kanceláriu a daňami, pokiaľ nesplníte časový test.
Mohlo by Vás zaujímať: Octrado recenzia
Komu sa investičný byt napriek tomu oplatí
Nie je to tak, že by byt na prenájom bol vždy zlou voľbou. Investori, ktorí kúpia byt za hotové, bez hypotéky, v lacnejšej lokalite s vyšším hrubým výnosom, alebo tí, ktorí dokážu prenajímať krátkodobo cez Airbnb (podľa pražskej správcovskej firmy Investerra tam ročný výnos vychádza na 5 až 12 percent), si reálne môžu prísť na viac ako na burze. Ale pre bežného kupujúceho pražského alebo brnianskeho bytu za trhovú cenu, na hypotéku, s dlhodobým nájomníkom, vychádza matematika jasne v jeho neprospech. Hypotéka alebo investícia do akcií – to je dnes skutočná otázka a odpoveď je o dosť menej romantická, než ako ju maľuje realitný inzerát.
Mohlo by sa vám páčiť: Wonderinterest Trading Ltd. Recenzia
