Zdanenie predaja nehnuteľnosti – Zákon o daniach z príjmov (586/1992 Zb.) počíta s tromi spôsobmi, ako sa dani z predaja bytu, domu alebo pozemku vyhnúť. V praxi sa často kombinujú, pretože ak nevyjde jeden, daňovník skúša druhý.
Obsah článku – Zdanenie predaja nehnuteľnosti v ČR:
- Bydlisko ako prvá podmienka
- TL;DR: Kedy (ne)platíte daň z predaja nehnuteľnosti?
- Keď bydlisko nestačí, nastupuje časový test
- Tretia možnosť: reinvestícia do bývania
- Dedičstvo a dar sa posudzujú inak
- Pozemky a čiastočné oslobodenie – Zdanenie predaja nehnuteľnosti v ČR
- Ako sa počíta daň, keď oslobodenie nevyjde
- Kde ľudia najčastejšie chybujú – Zdanenie predaja nehnuteľnosti v ČR
Bydlisko ako prvá podmienka
Najjednoduchšia cesta vedie cez § 4 ods. 1 písm. a) ZDP. Bývali ste v predávanom dome alebo byte aspoň dva roky bezprostredne pred predajom? Potom je príjem oslobodený bez ohľadu na to, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili. Pokyn GFŘ D-59 k tomu dodáva dôležitý detail: rozhoduje skutočné bývanie, nie trvalý pobyt. Kto má trvalý pobyt nahlásený inde, ale preukázateľne býval v predávanom byte, o oslobodenie nepríde. A naopak, puka prihlásenie na trvalý pobyt bez reálneho bývania nárok nezakladá.
Mohlo by sa Vám páčiť: Ako vybrať výnosný apartmánový hotel na investíciu
TL;DR: Kedy (ne)platíte daň z predaja nehnuteľnosti?
Pri predaji bytu, domu alebo pozemku v ČR je získaný príjem oslobodený od dane z príjmov, pokiaľ splníte aspoň jednu zo troch základných podmienok. Pokiaľ na žiadne oslobodenie nedosiahnete, platíte 15% (prípadne 23%) daň iba zo zisku – teda z rozdielu medzi predajnou a obstarávacou cenou po odpočítaní uznateľných nákladov.
Tu je prehľadné porovnanie pravidiel, lehôt a najčastejších chýb:
| Možnosť oslobodenia | Hlavná podmienka | Kľúčové pravidlá a časté chyby |
| 1. Vlastné bydlisko (§ 4 ods. 1 a) | Skutočné bývanie v nehnuteľnosti min. 2 roky bezprostredne pred predajom. | Rozhoduje reálne bývanie, nie trvalý pobyt. Celková doba vlastníctva tu nehrá rolu. |
| 2. Časový test (§ 4 ods. 1 b) | • Nadobudnutie do 31. 12. 2020: 5 rokov • Nadobudnutie od 1. 1. 2021: 10 rokov | Lehota plynie od podania návrhu na vklad do katastra. Pri dedičstve v priamej línii sa započítava doba poručiteľa, pri dare nie. |
| 3. Reinvestícia do bývania(§ 4b) | Použitie všetkých prostriedkov na vlastnú bytovú potrebu (kúpa, stavba, hypotéka). | Častá chyba: Zmeškaná požiadavka na včasné oznámenie FÚ do termínu pre daňové priznanie. Bez oznámenia nárok prepadá. |
| Zdanenie pri nesplnení (§ 10) | Zdanenie čistého zisku (príjem mínus uznateľné výdavky) sadzbou 15 % alebo 23 %. | Uznať možno obstarávaciu cenu, províziu RK, notára aj technické zhodnotenie. Bežnú údržbu a opravy odpočítať nemožno. |
Mohlo by sa Vám páčiť: Investície do nehnuteľností vs. fondy REIT
Keď bydlisko nestačí, nastupuje časový test
Pri investičných meštianskych bytoch, chalupách alebo pozemkoch, kde predávajúci nebýval, sa použije § 4 ods. 1 písm. b) ZDP. Od 1. januára 2021 platí desaťročný test namiesto pôvodných piatich rokov, vďaka novele č. 386/2020 Zb. Nehnuteľnosti nadobudnuté do konca roka 2020 majú teda stále len päťročnú lehotu, tie nadobudnuté neskôr desaťročnú. Za deň nadobudnutia sa počíta deň, kedy návrh na vklad dorazil na kataster, nie deň podpisu zmluvy. Zaujímavosť pre stavebníkov: pri dome na vlastnom pozemku plynie test od nadobudnutia pozemku, nie od kolaudácie.
Tretia možnosť: reinvestícia do bývania
Nesplňujete ani jednu z predchádzajúcich podmienok? Ešte nie je koniec. Podľa § 4b ZDP a § 4 ods. 1 písm. v) ZDP stačí prostriedky z predaja vložiť do vlastného bývania, či už ide o kúpu, stavbu, alebo splatenie hypotéky. Zádrhel je v termínoch. Získanie peňazí musíte finančnému úradu oznámiť do konca lehoty na podanie priznania za dané obdobie. Zmeškáte to, a nárok prepadá aj v prípade, že ste peniaze nakoniec použili presne podľa zákona. Na samotné použitie potom máte čas zhruba do konca nasledujúceho zdaňovacieho obdobia.
(Zdroj fotky: Adobe Stock)
Dedičstvo a dar sa posudzujú inak
Ak zdedíte nehnuteľnosť po rodičoch, starých rodičoch alebo po manželovi, doba ich vlastníctva sa do vášho časového testu počíta. Byt, ktorý rodina vlastnila pätnásť rokov, tak môžete predať hneď po dedičskom konaní bez dane. Pri vzdialenejšom príbuznom táto výhoda neplatí a test plynie znova, od dátumu úmrtia poručiteľa. Pri darovanej nehnuteľnosti je pravidlo prísnejšie: doba darcu sa nezapočítava nikdy, bez ohľadu na príbuzenský vzťah.
Pozemky a čiastočné oslobodenie – Zdanenie predaja nehnuteľnosti v ČR
Samotný pozemok bez stavby na bývanie podmienku bydliska väčšinou splniť nemôže. Zostáva tak len časový test alebo reinvestícia. A ak použijete na bývanie len časť peňazí z predaja, oslobodená bude len zodpovedajúca časť príjmu, výdavky sa potom musia rozpočítať pomerne medzi oslobodenú a zdanenú časť.
Prečítajte si tiež: PlnáPeněženka.cz
Ako sa počíta daň, keď oslobodenie nevyjde
Základom dane podľa § 10 ZDP je rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami: obstarávacou cenou, technickým zhodnotením, províziou realitnej kancelárii, znaleckým posudkom, notárskymi poplatkami. Bežná údržba alebo oprava vodovodného kohútika sa neuznáva, pretože nejde o výdavok vynaložený na dosiahnutie príjmu z predaja. A stratu z jedného predaja nemožno odpočítať od iných príjmov.
Typický prípad: manželia kúpili v roku 2019 byt za 2,8 milióna korún čisto ako investíciu, nikdy v ňom nebývali, predali ho v roku 2024 za 3,9 milióna. Päťročný test nesplňujú, bydlisko chýba, reinvestíciu neplánujú. Základ dane po odpočítaní provízie realitnej kancelárii vyjde na zhruba 1,05 milióna korún, zdanených 15 %, prípadne 23 % nad limitom pre solidárne zvýšenie.
Kde ľudia najčastejšie chybujú – Zdanenie predaja nehnuteľnosti v ČR
Najčastejšie sa opakuje zopár rovnakých chýb: zmeškaná lehota na oznámenie bytovej potreby, zámena trvalého pobytu za skutočné bydlisko, mylná predstava, že sa pri dare počíta doba darcu ako pri dedičstve, uplatnenie bežnej údržby ako daňového výdavku a počítanie časového testu od kolaudácie namiesto od nadobudnutia pozemku.
Prečítajte si tiež: crypto4me
